Разделение квартиры на студии

Внимание!

Информация в юридической практике меняется очень часто. Для получения актуальной информации вы можете воспользоваться бесплатной юридической консультацией:

  1. Задайте вопрос онлайн-юристу
  2. Позвоните на горячую линию: - 8(800)302-58-65 Бесплатно по РФ
Содержание статьи

Люди, которые хотят надежно вложить деньги, традиционно рассматривают недвижимость как один из наиболее очевидных вариантов. Но не у всех есть средства на покупку квартиры, а доход с аренды обычно не покрывает ипотечных выплат. Стратегия новостроек с разделением квартиры на студии решает обе эти проблемы и позволяет инвестору повысить доходность своих инвестиций в полтора-два раза.

Содержание:

Эта стратегия основана на бестселлере Роберта Кийосаки “Богатый папа, бедный папа” и адаптирована к современным российским реалиям. Её суть заключается в том, что инвестор покупает квартиру в ипотеку, делит ее на отдельные студии и сдает арендаторам. Разделение квартиры на студии позволяет в 1,5-2 раза повысить доходность с одного квадратного метра. Даже если квартира куплена полностью на ипотечные деньги. Доход с аренды двух студий превышает ежемесячные выплаты по кредиту, а все что сверху – идет в карман инвестору. Получается, что квартира покупается за счет банка, но долг банку фактически выплачивают арендаторы. Инвестор даже с нулевыми вложениями имеет дополнительный пассивный доход.

Когда ипотека будет выплачена чужими руками, инвестор сможет забрать себе полную сумму арендных платежей. К тому же к этому времени сама квартира вырастет в цене.

Сфера Недвижимость
Стартовый капитал 500 000 – 600 000 рублей (на ремонт)
Надежность Высокая
Цель инвестиций Жить на доход с аренды, разделив квартиру на несколько студий и получая пассивный доход от 10 до 30 000 рублей с каждой студии
Доходность от 15%
Чистый пассивный доход за год от 100 000 рублей

📋Как вложить деньги в квартиру с максимальной выгодой: особенности и преимущества стратегии новостроек

«Свой новый дом на первый год отдай врагу, на второй — другу, а на третий въезжай в него сам.»

(с) Уильям Хэзлитт

С инвестиционной точки зрения свою квартиру можно сдавать и 2 года, и 20 лет, и даже больше, если все это время она растет в цене и приносит хороший пассивный доход.

Самая простая инвестиционная стратегия в недвижимости – купить квартиру и сдать её в аренду. Покупка новостройки с распилом на студии имеет перед ней ряд преимуществ, ведь получается, что фактически вы сдаете не одну, а две жилплощади:

  • Привлекательность новостройки. Новостройки имеют удобную планировку и новые коммуникации. Это комфортное современное жилье. Сделать в такой квартире ремонт и выгодно сдать ее в аренду проще, чем “вторичку”.
  • Невысокая стоимость покупки. Новостройку можно купить недорого. Стоимость покупки можно снизить, если совершить сделку до введения дома в эксплуатацию. В регионах цена покупки может составлять 0,5- 1 млн. рублей. Застройщики часто проводят акции и предлагают существенные скидки.
  • Возможность купить за кредитные деньги по минимальной процентной ставке. Процентная ставка по ипотеке на новостройки рекордно низкая – в Сбербанке можно взять ипотечный кредит под 7,4% годовых. Есть льготные условия для молодых семей и семей, имеющих двух и более детей.
  • Новостройка вырастет в цене. Большинство новостроек имеют хороший потенциал роста цены в будущем. Если правильно выбрать дом и квартиру, прирост может составить 30-40% за полтора года.
  • Выгоды студий для сдачи в аренду.

Вот цены на аренду студий в Санкт-Петербурге:

Цены на аренду однокомнатных квартир:

А вот цены на аренду трехкомнатных квартир:

На студиях в Санкт-Петербурге можно получать доход 1 тысячу рублей с каждого квадратного метра в месяц. В случае с однокомнатной квартирой доход с квадратного метра примерно в 1,5 раза меньше. Если в квартире несколько комнат, соотношение цена/площадь будет еще ниже.

При покупке квартиры человек платит за квадратные метры. Но в случае с арендой площадь не имеет большого значения и лишь косвенно влияет на цену. Арендаторам куда важнее расположение жилья и ремонт, а также состояние мебели и бытовой технике. Поэтому удачно расположенные и хорошо укомплектованные студии могут сдаваться по цене выше, чем однокомнатная квартира.

  • Возможность выгадать на покупке квартиры на первом этаже. Квартиры на первом этаже стоят дешевле на 10-15%. Для этой стратегии первый этаж имеет преимущества (в ходе перепланировки так называемые “мокрые точки” можно располагать в любом месте).
  • Ежемесячный денежный поток. После заселения жильцов инвестор будет получать доход ежемесячно.

📋Откуда именно берется ваш доход, как формируется

Доход инвестора – разница между стоимостью аренды двух студий и суммой выплат по ипотеке. Когда ипотека выплачена, вся сумма от аренды идет в карман собственника квартиры.

В случае с однокомнатной квартирой инвестор обычно получает пассивный доход 5-15 000 рублей в месяц на этапе выплаты ипотеки и весь доход с аренды (20-55 000 рублей в месяц) после того как ипотека выплачена.

📋Какой доход приносят вложения в недвижимость и за какой срок

Насколько доходными окажутся ваши вложения в недвижимость, зависит от нескольких факторов:

  • цена покупки;
  • стоимость аренды;
  • сумма первоначальных вложений;
  • размер ипотечных выплат.

Если однокомнатную квартиру в Москве можно сдать за 30 000 рублей, то две студии – за 50-55000 рублей. В случае покупки без первоначального взноса платеж по ипотеке обычно чуть выше, чем стоимость аренды – при арендной ставке 30 000 платеж по ипотеке может составить примерно 35 000. Если же разбить квартиру на студии, доход инвестора составит:

стоимость аренды – платеж по ипотеке (55 000 – 35 000) = 20 000 рублей

Если квартира куплена с добавлением своих денег, ипотечные выплаты будут ниже, а доход – выше. После выплаты ипотеки доход составит 55 000 рублей.

Срок выхода на этот уровень дохода – от 1 месяца до 2-3 месяцев (в зависимости от того, как быстро нашли квартиру и сделали ремонт).

Эта стратегия хорошо работает не только в Москве, но и в регионах. Там арендные ставки ниже, но и стоимость квартиры меньше. Уровень доходности новостроек по разным регионам отличается несущественно.

📋Как инвестировать в квартиру с высокой надежностью

Инвестировать в квартиру имеет смысл только после тщательного анализа и расчета доходности. Если правильно выбрать объект, он гарантированно будет приносить хороший пассивный доход и вырастет в цене со временем.
Уровень доходности зависит от выбора места. Прежде чем принимать окончательно решение, нужно просмотреть объявления об аренде, поговорить с риэлторами и самому дать бесплатное объявление на Авито. По количеству звонков будет понятно, насколько востребованы будут студии.

📋С какой минимальной суммы можно входить

Для осуществления этой стратегии желательно иметь начальный капитал около 600 000 рублей на ремонт и перепланировку. Но она может сработать и без вложений. В этом случае инвестору нужно найти деньги на ремонт и на первоначальный взнос по ипотеке (если требуется) из других источников. В качестве таких источников могут быть использованы потребительский кредит, кредитные карты и т.п.

📋Для каких целей стоит вложить деньги в квартиру

Выгодно вложить деньги в квартиру на первичном рынке жилья может любой человек, который хочет:

  • иметь стабильные и надежные вложения в недвижимость;
  • получать дополнительный пассивный доход;
  • решить свой жилищный вопрос (одну из студий можно использовать для себя).

📋Вложения в недвижимость: кейсы инвесторов

Вот несколько кейсов инвесторов, которые уже сделали вложения в недвижимость.

🔥 Кейс Дмитрия из Анапы

🔥 Кейс Милы Колоколовой (Москва)

В этом кейсе квартира уже была куплена, но перепланировка в 2 студии дала инвестору дополнительный доход 25 000 рублей.

Площадь квартиры 42 кв.м
Текущая стоимость 6 млн. рублей
Стоимость на момент покупки (2 года назад) 3,5 млн. рублей
Стоимость аренды квартиры 30 000 рублей
Стоимость аренды 2 студий (ежемесячный пассивный доход после перепланировки) 55 000 рублей (25 000+30 000)
Прирост ежемесячного дохода 25 000 рублей

📋С чего начать инвестировать в квартиру

Инвестировать в квартиру начинают с выбора объекта и получения кредита.
С первой квартирой у вас вряд ли получится идеально, но даже с неизбежными ошибками объект все равно должен приносить инвестору доход. Чтобы не наломать дров, инвесторам без опыта рекомендуется пройти обучающие курсы.

Весь процесс можно разделить на несколько этапов:

  1. Первый этап – поиск квартиры
  2. Второй этап – получение кредита
  3. Третий этап – оформление покупки
  4. Четвертый этап – ремонт квартиры с перепланировкой
  5. Пятый этап – заселение квартирантов

На этапе поиска квартиры нужно тщательно подобрать объект для инвестиций. От его расположения, планировки, площади и других факторов будет зависеть эффективность инвестиционной стратегии. Подробности выбора объекта расписаны ниже.

На этапе получения кредита инвестор подает заявку на кредит в один и несколько банков. Обычно для одобрения кредита нужно иметь стабильный и подтвержденный официальный доход хотя бы среднего размера. По факту даже люди с плохой кредитной историей и минимальным доходом получают одобрение кредита, если знают все нюансы.

На этапе покупки квартиры происходит оформление сделки, и квартира становится собственностью инвестора.

На этапе ремонта инвестор заинтересован в том, чтобы сделать ремонт максимально быстро, качественно и притом бюджетно. Это называется инвесторским ремонтом. Квартира делится перегородкой из гипсокартона со звукоизоляцией, в каждой студии делают санузел и кухонную зону. Таким образом однокомнатная квартира превращается в две студии. Если в квартире больше 1 комнаты, ее можно превратить в 3-4 студии. Это будет зависеть от площади жилья, количества окон и планировки.

Инвесторский ремонт – это отдельная тема. Большинство людей вкладывает в ремонт квартиры 20-30% от ее полной стоимости. Это очень много. Инвестор может значительно сократить расходы без ущерба качеству, если знает тонкости инвесторского ремонта.

На этапе заселения жильцов важно:

  • дать грамотное объявление об аренде;
  • выбрать наиболее платежеспособных квартирантов;
  • правильно заключить договор.

Неопытные инвесторы часто страдают от арендаторов, которые съезжают, не заплатив, или портят имущество. Опытный инвестор быстро приобретает необходимый навык: умеет выбрать беспроблемных квартирантов и подстраховать себя договором и залогом.

Если объект был выбран правильно, проблем с заселением не возникнет, а у инвестора будет возможность выбрать из нескольких желающих.

📋Что нужно, чтобы начать инвестировать в квартиру в новостройке

Выгодные вложения всегда требуют от инвестора определенных компетенций. Первый опыт может оказаться не самым прибыльным – ошибки в этом случае почти неизбежны. Но даже человек без опыта может сделать доходный проект. Если он и дальше захочет инвестировать в новостройки, следующие объекты наверняка окажутся проще в исполнении и более доходными по деньгам.

Ключевые компетенции для осуществления этой инвестиционной стратегии – желание и опыт выбора недвижимости, получения кредита и ремонта с перепланировкой квартиры.

📋Как выбрать квартиру для инвестиций

Доходная квартира должна отвечать нескольким критериям:

  • Расположение. Лучше выбирать место точечной застройки в районе, где аренда квартир востребована.
  • Застройка. Точечная застройка для инвестора имеет преимущества перед массовой.
  • Транспортная доступность. Рядом должны быть метро и/или остановки общественного транспорта. Желательно, чтобы до центра города можно было добраться быстро и без проблем. Если дом расположен в области, важно наличие железнодорожного транспорта и возможность быстро доехать до города.
  • Инфраструктура района. Наличие магазинов, ТЦ, школ и детских садов повышает ценность жилья для арендаторов.
  • Планировка. Еще один важный фактор – планировка. От нее зависит, насколько просто и недорого можно будет распилить квартиру на студии (и возможно ли это вообще). Самой удачной считается планировка “распашонка”,при которой нужно лишь поставить стенку и сделать 1 лишнюю “мокрую точку”. Вот пример планировки однушки (с разделением на 2 студии) и двушки ( с разделением на две студии)
  • Этаж. Первый этаж имеет некоторые преимущества. По закону на всех этажах выше первого мокрые точки нельзя переносить. Мокрой точкой называется любое место, где есть кран или любой элемент сантехники. На первом этаже их можно располагать где угодно, со второго этажа и выше – нет.

Это основные факторы, но есть еще десятки дополнительных параметров, которые также имеют значение.

📋Как рассчитать доход на вложения в недвижимость

Доход с квартиры – это сумма за аренду 2 студий минус выплаты по ипотеке.

Возьмем в качестве примера квартиру площадью 45 кв. метров и стоимостью 3 миллиона рублей, взятую в ипотеку с 10% первоначальным взносом. С учетом всех сопроводительных расходов и ремонта первоначальные вложения составили 550 тысяч рублей. Ежемесячный взнос по ипотеке – 22 тысячи рублей.

Стоимость аренды такой квартиры – 18-20 тысяч рублей. После разделения на студии их можно сдать по цене 15 000 рублей за каждую. Таким образом инвестор выплачивает ипотеку за счет арендаторов и получает дополнительно 8 тысяч рублей в месяц, 96 000 в год. Когда ипотека будет выплачена доход инвестора увеличится до 30 000 рублей в месяц (360 000 рублей в год).

Уровень доходности = (96 000/550 000) * 100% = 17,5%

📋4 риска вложений в новостройку и как их минимизировать

Существует несколько основных рисков:

  1. Риск не получить одобрение ипотеки ( в случае с плохой кредитной историей или с отсутствием официального дохода). Как показывает практика, все, кто хотят взять кредит – находят способы и возможности.
  2. Риск, что студии будут плохо сдаваться. Этот риск можно снять, если протестировать спрос заранее, еще до покупки жилья.
  3. Риск, что платежи арендаторов окажутся выше, чем ипотека. При грамотном расчете такого быть не может. Если есть спрос на аренду есть и цена установлена на уровне среднерыночного, доход с двух студий будет выше ипотечных выплат.
  4. Риск, что арендаторы не будут вовремя платить или причинят серьезный ущерб квартире. Чтобы этого избежать, заключают грамотный договор, берут предоплату и залог, а также сразу “отсекают” неплатежеспособных или неадекватных квартирантов. Опытные инвесторы могут сделать это даже во время первого разговора по телефону.

📋Система налогообложения

Как и любой другой доход, доход с аренды облагается налогом. Не все арендодатели декларируют эти доходы, но их укрывательство чревато проблемами с налоговой службой. Чтобы этого избежать, нужно выбрать систему налогообложения и заплатить налоги.

Сделать это можно по одному из трех вариантов:

  1. Оплата подоходного налога в размере 13% от стоимости объекта. Этот вариант может подойти владельцу 1 квартиры. Если квартир в собственности больше, есть смысл регистрировать ИП и платить по более низкой процентной ставке.
  2. Оплата 6% налога в качестве ИП. Индивидуальные предприниматели могут платить 6% вместо 13%, но при этом они должны оплачивать другие налоги и сборы, что требует дополнительного времени и денег.
  3. Оплата 6% налога через патент на аренду, который можно приобрести на срок от 1 месяца до 1 года. Такая возможность оговорена в п. 25.1 ст. 346 НК РФ. Эта схема подразумевает выплату лишь 6% от потенциального дохода с аренды, который определяется властью региона и зависит от площади. Другие выплаты отсутствуют.

Для владельцев нескольких доходных квартир предпочтителен третий вариант.

📋Вложения в недвижимость: наш выбор

Стратегия “доходной новостройки” с разделением на студии уже опробована многими инвесторами и доказала свою доходность. Арендные ставки и сумма доходов зависят от города, расположения и стоимости квартиры.

В Московской области можно купить небольшую однокомнатную квартиру с минимальным первоначальным взносом и получить с нее 8-12 тысяч пассивного дохода. В Москве цифры будут выше, в других регионах они могут быть чуть ниже.

Например, в Сочи инвестор купил квартиру площадью 60м2 за 19 000 рублей собственных денег, разделил ее на две части и планирует зарабатывать на посуточной аренде 4-5 тысяч рублей в сутки (120-150 тысяч в месяц).

Вне зависимости от географического положения стоимость аренды будет перекрывать выплаты по ипотеке, а инвестор получит пассивный доход. Со временем он выплатит ипотеку и будет забирать себе всю сумму платежей арендаторов. Скорее всего, к тому времени квартира сама по себе вырастет в цене.

Доходность можно увеличить, если купить двухкомнатную или трехкомнатную квартиру и разделить ее на 3-4 студии.

Эта стратегия может сработать и на вторичном рынке жилья, но новостройки имеют ряд преимуществ:

  • новостройка – это новая чистая квартира в новом чистом доме;
  • новые окна, сантехника и т.п.;
  • вложиться в ремонт нужно только один раз – в начале. Зачастую это обходится дешевле, чем переделывать “вторичку”;
  • ипотечная ставка на новостройку ниже (от 7,4 %).

📋Вот еще несколько кейсов

🔥 Кейс Алексея Толкачева

🔥 Кейс Николая Мрочковского (Московская область, 20 км от МКАД)

Общая площадь 36 кв. метров
Ипотечные выплаты 25 000 рублей
Продолжительность ремонта 17 дней
Стоимость аренды 2 студий 35 000 рублей
Пассивный доход 10 000 рублей

Деление квартиры на студии дает возможность в полтора-два раза повысить доходность. В зависимости от своей финансовой ситуации, инвестор может:

  1. купить квартиру за счет ипотеки, выплатить ипотеку руками арендаторов и получить дополнительный доход;
  2. если у инвестора уже есть квартира, он может таким образом повысить свой доход с аренды в полтора-два раза;
  3. эту стратегию можно использовать для решения своего квартирного вопроса – сдавать в аренду одну студию и самому жить в другой.

Заработать можно и на перепродаже новостройки. Но деньги быстро обесцениваются, а хорошая недвижимость в долгосрочной перспективе всегда растет в цене и остается самым надежным вложением. Поэтому многие профессиональные инвесторы предпочитают зарабатывать на аренде, а не продают свои квартиры.

Вот что говорит о недвижимости нынешний президент США и успешный инвестор:

“Она ощутима, прочна, красива. С моей точки зрения, она даже артистична. Я просто обожаю недвижимость.”

(с) Д. Трамп

Вот основные рекомендации при вложении в новостройки:

  1. Использовать чек-лист при выборе квартиры и тестировать спрос на аренду.
  2. Искать хорошего подрядчика, который сделает ремонт быстро, качественно и уложится в бюджет.
  3. Тщательно считать все расходы и соотносить их с планируемыми доходам.
  4. Брать ипотечный кредит на срок не менее 15 лет.
  5. Делать ремонт быстро и быстро заселять жильцов.
  6. Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налог 6% по патенту.

♦ Какие плюсы и минусы:

Старт с минимальными вложениями Рост стоимости квартиры (если правильно выбрать новостройку) Ежемесячный пассивный доход Быстрый ремонт (15 дней — 1 месяц) Доходность стратегии значительно выше, чем от обычной аренды квартиры Минимальное личное участие и контроль ремонта при условии, что есть хороший подрядчик Ипотеку погасят жильцы Увеличение денежного потока после выплаты ипотеки

Не слишком высокий денежный поток (по сравнению с доходными домами) Риски при покупке на этапе котлована

📋Что нужно знать о разделении квартиры на студии

Все больше набирает обороты тенденция переделывать обычную квартиру в квартиру-студию. Это экономит жилую площадь, создает дополнительное пространство, к тому же привлекает разнообразие дизайнерских решений по перепланировке.

В жилищном законодательстве нет определенного термина «квартира-студия». Обычно студией называется квартира, комнаты которой определены зонально, без разделения стенами.

📋Требования к перепланировке квартиры в студию

Необходимо соблюдать ряд условий при обустройстве и перепланировке квартиры в студию:

  • Выход из санузла не должен быть в зону жилого помещения или кухни;
  • Санитарные нормы предусматривают выход из помещения с санузлом только в нежилую зону: тамбур, гардеробная, коридор, кладовая;
  • Недопустимо совмещение кухни, оснащенной газовым оборудованием с жилой зоной. Между кухней и жилым помещением согласно санитарным требованиям должна быть дверь или перегородка «купе»;
  • Кухню, оснащенную электрическим оборудованием, можно объединять с жилым помещением, но желательно частично оставить перегородку, арочный проход;
  • Нельзя обустраивать комнату с санузлом над жилой зоной.

Распространенной ошибкой при перепланировке однокомнатной квартиры является неправильное расширение санузла – путем уменьшения площади подсобного помещения. Тогда при совмещении жилой зоны с кухней в единое пространство – студию – останется лишь условная граница между жилым помещением и коридором. Согласовать такую перепланировку будет сложно. Согласно санитарным нормам, выход из санузла должен выходить в нежилую зону, и надзорный орган потребует отделять коридор перегородкой с дверью.

📋Перепланировка одной квартиры в несколько студий

Жилищное законодательство не запрещает разделять квартиру на несколько студий. Но, как правило, такая перепланировка осложняется серьезными требованиями и узаконить ее практически невозможно. Разделение квартиры на несколько студий определяется надзорным органом как планировка средств размещения в коммерческих целях. В таком случае статус жилого помещения автоматически переходит в нежилой. Для такого помещения в жилом квартирном доме должен быть предусмотрен отдельный вход, не совпадающий с проходом других жильцов. Из этого следует, что сначала нужно квартиру перевести в нежилой фонд, а затем обеспечить обособленный вход для каждой студии.

фото квартиры-студии

Каждая студия, перепланированная из одной квартиры, может сохранять статус жилого помещения, если есть отдельный вход к ней:

  • Выход на общую площадь жилого дома;
  • Выходы непосредственно на площади квартиры.

И первый, и второй случай имеют определенные недостатки и сложности. Чтобы занять дополнительную общедомовую площадь необходимо собрать подписи на согласие 2/3 количества всех владельцев. Провести собрание для собственников очень сложно.

Во втором случае существенным недостатком является перевод некоторой площади квартиры в общую площадь многоквартирного дома с изменением в кадастровом учете.

🔥 Пример проекта перепланировки жилого помещения

риск самовольной перепланировки

Того же можно достичь если препятствовать законным представителям надзора проверить объект перепланировки.

Недопустимо при перепланировке квартиры в студию допускать изменения в несущих стенах дома. Это может полностью нарушить конструкцию дома, навредить остальным жильцам.

Также собственник рискует при самовольной перепланировке квартиры в доме со смешанными или деревянными перекрытиями между этажами. Восстановительные работы могут достигнуть грандиозных масштабов.

📋Помощь и консультация в вопросах перепланировки квартиры

Обобщив данную информацию, можно оценить всю сложность вопроса законной перепланировки квартиры в студию. Чтобы определить возможность разделения жилой или нежилой площади, вы можете отправить мне эскиз планируемых работ и паспорт БТИ, на адрес электронной почты. В письме нужно указать объем предполагаемых работ с моей стороны (консультирование, разработка проекта, сбор документации, полный пакет услуг «под ключ»), контактный номер телефона.

🔥 Онлайн расчёт стоимости перепланировки

Интересующий вопрос можно задать в специальной форме на моем сайте. Обращайтесь, всегда рад помочь!

📋Деление квартиры на студии

В данной статье рассматривается понятие квартиры-студии, устройства квартир-студии при проведении квартиры, а также о возможности разделения квартиры на несколько студий.

Термин «квартира-студия» не определен в жилищном законодательстве и такое наименование жилья следует отнести к скорее к коммерческой практике.

Практика рынка недвижимости квартиры-студии, характеризует как жилые помещения с минимальным количеством внутренних перегородок. Кроме того, площадь кухни или зона кухни-ниши в студии, чаще всего не отделена от жилой площади.

В настоящее время застройщики достаточно часто размещают квартиры студии в своих проектах.

Пример квартир-студий от застройщика

kvartira-studiya-020.jpg

📋 Разбивка квартиры на студии

В настоящий момент жилищное законодательство не запрещает деление одной квартиры на меньшие. Тем не менее, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, разделение квартиры на студии согласовать не представляется возможным.

Надзорным органом, осуществляющим согласование перепланировки, проект с разделением квартиры на меньшие (в том числе и студии) трактуется как устройство апарт-отеля (хостела, гостиницы), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.

Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.

Исходя из вышесказанного следует, что разбивка квартиры на студии потребует не только перевода квартиры из жилого фонда в нежилой, но и устройства обособленного входа в каждую из студий.

Чтобы при разделении квартиры получившиеся квартиры/квартиры-студии сохранили статус жилого помещения, квартиры должны стать изолированными друг от друга. Для этого необходимо чтобы у каждой из них был отдельный выход на лестничную площадку.

Выполнить отделяемый вход на лестничную площадку можно двумя способами:

  1. Присоединив к общедомовой площади тамбур, устроенный на площади объекта;
  2. Произвести устройство проема с выходом на лестничную площадку.

Так как в этих случаях затрагивается общедомовая собственность, перед согласованием такой перепланировки потребуется получить разрешение 2/3 голосов собрания всех собственников.

Кроме этого, устройство входов на площади квартиры, потребует перевода части площади квартиры в общедомовую собственность с изменением данных кадастрового учета этой площади.

Первоначальная планировка и деление квартиры на студии

delenie-kvartiry-na-studii-001.jpegdelenie-kvartiry-na-studii-002.jpeg

Согласование такого варианта перепланировки невозможно, так как нарушается целый ряд действующих норм.

📋Нормы и регламенты при устройстве квартиры-студии

Квартиры-студии в новостройках и устраиваемые в результате работ по перепланировке квартиры должны соблюдаться следующим требованиям:

  • Выход из помещения совмещённого санузла или уборной, не должен осуществляться в зону жилого помещения или кухни.

По требованию санитарных норм выход из санузла/уборной, должен быть предусмотрен во вспомогательное помещение – холл, прихожую, коридор, тамбур, кладовку и т. д.

Условная граница между жилым помещением и вспомогательным, в которое осуществляется выход из санузла далеко не всегда устраивает надзорные органы.

  • Запрещено совмещать кухню с газовой плитой и жилое помещение. Согласно текущим нормам и требованием, между данными помещениями необходимо предусмотреть раздвижную перегородку типа «купе» или дверь с плотным притвором;

Всевозможные варианты с установкой ширмы, двери-гармошки не отвечают требованию плотного притвора.

  • При объединении кухни с электрической плитой и комнаты рекомендуется ограничиться устройством проема (пусть и значительных размеров). Для этого ненесущую перегородку демонтируют не полностью, оставив небольшие простенки и верхнюю перемычку между ними;
  • Санузлы и кухни-ниши возможно располагать только над нежилыми помещениями.

Перепланировка с объединением помещений кухни и комнаты

Исключениями из их правил являются некоторые районы Московской области, в которых при согласовании перепланировки, внутренние муниципальные регламенты имеют следующие отличия:

  • Считается возможным устройство выхода из совмещённого санузла в жилую комнату;
  • Допускается совмещение газифицированной кухни со смежным жилым помещением;
  • Перепланировка с устройством проема между кухней и комнатой или совмещение этих помещений допускаются с согласия 2/3 собственников, так как внутриквартирные перегородки относят к общедомовому имуществу.

📋Самовольная перепланировка и ее последствия

Несмотря на то, что действующими нормами предусмотрено предварительное согласование работ по перепланировке, некоторые собственники приступают к ремонту без согласования.

Как показала практика наших специалистов, ремонтные работы, выполненные без предварительного согласования в 9/10 случаев, приводят к необходимости проведения восстановительных работ, так как выполняются без должного учёта действующих норм и правил.

При выявлении самовольной перепланировки надзорные органы выдают собственнику предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению. Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормативы.

В случае неисполнения требований надзорного органа, против собственника возбуждается судебное производство, которое может закончится даже лишением прав собственности и продажи объекта недвижимости с торгов. К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей надзорного органа и управляющей компании на объект.

Исходя из вышесказанного возможно сделать вывод, что в настоящее время согласовать перепланировку с разделением квартиры на студии не представляется возможным.

Специалисты нашей компании ответят на все вопросы, касающиеся перепланировки/или переустройства квартир и нежилых помещений. Направьте на нашу электронную почту план объекта в состоянии «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или осуществлённых работ с указанием адреса, а также контактного номер телефона для связи.

Кроме этого, потребуется указать, а также в каком объёме требуется участие наше участие – консультация, разработка проектной документации или полное согласование перепланировки «под ключ».

Помимо электронной почты, есть возможность задать вопрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также по телефону.

📋Как разделить квартиру на две квартиры?

Как разделить квартиру на две квартиры?

Любые изменения размеров отдельных комнат или перенос межкомнатные перегородок в квартире признается перепланировками, осуществление которых невозможно без получения предварительного разрешения.

Сегодня собственники квартир пошли гораздо дальше и стали делить принадлежащую им недвижимость на несколько отдельных квартир. Такие манипуляции с жильем требуют соблюдения особой процедуры согласования и узаконивания.

Разделение квартиры на две квартиры в большей степени распространено в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге в связи с высоким спросом на аренду жилья в этих городах.

Гораздо проще и выгоднее сдавать в аренду несколько маленьких обособленных квартир, чем одну, состоящую из трех или четырёх комнат.

О том, какие квартиры можно законно разделить, и что для этого нужно сделать, подробно расскажем далее.

📋В чем суть и необходимость разделения квартир?

Разделить одну квартиру на две отдельные может понадобиться в различных жизненных ситуациях. Кто-то из собственников пытается более выгодно использовать свою недвижимость как объект инвестирования, кто-то не может договориться со вторым собственником жилья и пытается максимально отстраниться от своего соседа.

Прежде чем ответить на вопрос: как разделить квартиру на две квартиры, нужно разобраться с мотивами такого желания. Несмотря на то, что чаще всего граждане стремятся объединить несколько квартир в одну, противоположные ситуации тоже встречаются.

Разделение квартиры на несколько обособленных объектов недвижимости обычно происходит в следующих ситуациях:

Разделению на две квартиры подлежат как единые квартиры, так и те, что в прошлом были объединены из двух отдельных жилых помещений.

Как из двухкомнатной квартиры сделать две студии? Примерно также, как и из однокомнатной две студии. Отличительные особенности в процедуре согласования перепланировок такого характера касаются только тех квартир, которые изначально были объединены, и тех, которые изначально считались едиными.

Но чем больше квартира, тем ее сложнее законно разделить. Это связано с тем, что для каждого нового жилого объекта закон устанавливает особые правила, нарушение которых станет препятствием для оформления изменений.

📋Нормативные требования

Можно ли из одной квартиры сделать две и узаконить, мы определились. Сделать это вполне реально, главное при этом – соблюсти все нормативы и стандарты.

Итак, как из квартиры сделать две квартиры? На 2022 год действуют следующие правила, соблюдать которые нужно обязательно при изменении жилой площади помещения:

Место для нового санузла в разделённой квартире нужно предварительно перевести из статуса жилого в статус нежилого.

Все эти требования соблюсти фактически сложно. Поэтому далеко не каждый владелец жилья идёт на подобные радикальные изменения. Требование о запрете размещения мокрой зоны под жилыми комнатами соседей делает возможным подобную планировку только на первых этажах многоквартирных домов.

Соорудить отдельный вход для каждой новой квартиры и вовсе кажется невыполнимым требованием. Однако закон даёт ему альтернативу. Можно организовать отдельный тамбур в разделённой квартире для нескольких отдельных жилых объектов. Но нужно понимать, что тамбур значительно сокращает часть жилого пространства, которая могла бы пойти в счёт площади одной из квартир.

Как из однокомнатной квартиры сделать две квартиры? Не забывайте, что для этого должны быть соблюдены нормативы минимальных значений для жилых помещений.

Так, по СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» площадь жилой комнаты в однокомнатно квартире должна быть минимум 14 квадратных метров, в двухкомнатной – 16 квадратных метров.

Размер спальни жилой квартиры для одного человека должен составлять минимум 9 квадратных метров, для двух человек – 10 квадратов; кухни – 8 квадратных метров.

🔥 Какие квартиры нельзя разделить?

Задаваясь вопросом, как из однокомнатной квартиры сделать две студии, нужно учитывать и другие запреты наряду с теми, которые мы указали выше.

Подлежат запрету на разделение квартиры, которые касаются следующих ограничений:

Нужно понимать, что любые самовольные изменения могут привести к разрушению дома и жертвам со стороны соседей. Именно поэтому государственные органы контролируют подобные изменения в жилой недвижимости и далеко не всем дают разрешения на такие инновации.

📋Разделение объединённой квартиры

Можно ли разделить двухуровневую квартиру на две? Да, тоже можно. Тем более, что обычно двухуровневые квартиры по умолчанию являются уже ранее объединёнными из двух отдельных помещений на разных этажах.

Отличие в разделении жилья будет касаться не горизонтальных изменений, а вертикальных. В таких квартирах гораздо проще организовать нахождение новых комнат с мокрыми зонами, поскольку снизу будет располагаться Ваше же вторая квартира.

Разделить квартиру, которая уже была объединена из двух отдельных жилых объектов, проще, чем отдельные объекты недвижимости.

Но при этом тоже нужно будет учесть в обязательном порядке следующие нюансы:

Такая ситуация по разделению квартиры возможна в том случае, если у недвижимости один собственник или собственники не имеют друг к другу каких-либо претензий. В противном случае подобные вопросы решаются исключительно в судебном порядке.

Разделить квартиру в доме малоэтажной застройки гораздо проще, чем в доме в 9 или 16 этажей. В малоэтажной застройке намного проще договориться с соседями, проще оборудовать коммуникации и отдельные входы для каждого жильца новой квартиры.

📋Как осуществляется разделение квартиры?

Общий алгоритм разделения недвижимости выглядит следующим образом:

Для каждого нового объекта недвижимости будет осуществлено присвоение отдельного номера в реестре. В ЕГРН будут зафиксированы все существующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами.

Для составления проекта нужно будет обратиться в специализированную организацию, куда придётся предоставить технический паспорт квартиры или поэтажный план.

Жилищную инспекцию нужно будет посетить для согласования не только с проектом на руках. Кроме проекта собственник обязан представить следующий набор документации:

Сроки согласования перепланировки в виде раздела квартиры составляют порядка 2-4 месяцев. Ещё около 2 месяцев уйдёт на то, что получить новые правоустанавливающие документы на недвижимость и зафиксировать все изменения в БТИ.

После осуществления ремонтных работ в гости приходит инспектор, которые проверяет соответствие изменений договоренностям по проекту. На основании проверки он составляет акт в трёх экземплярах, первый из которых получает собственник на руки, второй – отдаётся в БТИ, третий – хранится в муниципальных органах власти.

🔥 Судебное разделение квартиры

Судебное разделение квартиры

Если у квартиры несколько собственников, которые добровольно решают разделить недвижимость между собой, им достаточно заключить между собой соглашение о разделении. При желании для минимизации рисков его можно заверить у нотариуса.

Соглашение составляется дополнительно ко всем документам, которые собираются для получения разрешения на разделение. Соглашение защищает только интересы конкретной стороны в этом споре.

Если же собственники не могут мирно договориться о разделе жилья, им приходится обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением. Перед направлением иска в суд нужно провести оценку делимой недвижимости для определения ее точной стоимости.

Суд чаще в данном случае отказывает в удовлетворении таких исков, обязывая решать вопрос раздела имущества не в натуре, а путём его продажи и деления между собой финансовых средств.

Суд удовлетворит иск скорее всего только, если спорное жильё ранее состояло из обособленных квартир, в жилье большая площадь и несколько санузлов или здание просто является одноэтажным частным домом.

Через суд вопрос будет решаться очень долго. После вынесения решения придётся ждать ещё один месяц, пока оно не вступит в законную силу.

Собственники квартир вправе раздались своё имущество в натуре на несколько отдельных обособленных жилых помещений. При этом любое разделение квартиры должно сопровождаться соблюдением правил и санитарных норм, следованием процедуре согласования перепланировки с органами местной власти и Жилищной инспекцией.

Самовольные изменения в разделе квартиры могут привести к большим штрафным санкциям и предписаниям о необходимости возврата помещения в исходное состояние.

Оцените статью
Добавить комментарий