Преимущественное право покупки доли в квартире судебная практика

Внимание!

Информация в юридической практике меняется очень часто. Для получения актуальной информации вы можете воспользоваться бесплатной юридической консультацией:

  1. Задайте вопрос онлайн-юристу
  2. Позвоните на горячую линию: - 8(800)302-58-65 Бесплатно по РФ
Содержание статьи

Преимущественное право покупки доли в квартире

Из объекта долевой собственности нельзя уйти по-английски, его нужно продать. Но кому? Кто имеет преимущественное право покупки доли в квартире?

Гражданское законодательство закрепляет за всеми участниками общей собственности такое право. Исключение составляет продажа доли с публичных торгов.

В этой статье мы разберемся, кто имеет право преимущественной покупки доли, как продается доля в квартире по преобладающему праву, как оформляется нотариальный отказ и какие случаи предусмотрены судебной практикой в 2022 году.

📋Основные понятия и нормативное регулирование

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли имеют один или несколько сособственников.

При принятии решения о продаже своей доли в квартире один из собственников должен вначале предложить ее выкуп всем сособственникам. Право собственности на комнату в коммунальной квартире не оформляется как на отдельный объект недвижимости. Поэтому наличие комнаты не освобождает собственника от обязанности уведомить соседей о своем решении продать жилое помещение.

Доли в квартире могут быть «реальными» — выделенными в натуре: комната площадью 12 м², и «идеальными» — не выделенными в натуре: ¼ или 2/3. Участники долевой собственности вправе продать свое имущество в любом из случаев.

Однако предварительно он должен соблюсти процедуру извещения других участников долевой собственности. У соседей больше прав на покупку, чем у людей с улицы. Но если они откажутся, тогда долю можно продавать в открытую, другим покупателям.

Основные понятия и нормативное регулирование

Предложение выкупа доли для совладельцев должно содержать те же условия, что и другим покупателям.

Если преимущественное право было нарушено, то любой из сособственников в течение 3-х месяцев может оспорить сделку купли-продажи через суд и требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Это норма регламентируется пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса.

Воспользоваться своим правом может любой из совладельцев или соседей. Если претендентов несколько, то продавец доли вправе сделать выбор самостоятельно в пользу любого из объявившихся покупателей.

📋Порядок продажи доли в квартире

В этом разделе мы подробно остановимся на всех нюансах того, как продается доля в квартире по преимущественному праву.

Необходимо понимать, что привилегированное право распространяется на продажу и обмен. Ни о каком другом отчуждении речь здесь не идет. Если, к примеру, собственник решит подарить свою долю собственности лицу, который не имеет отношения к этой недвижимости, он не обязан уведомлять об этом других совладельцев или соседей.

Если процедура не подразумевает дарение, а именно продажу, но прикрытую дарением, сделка может быть оспорена в судебном порядке как притворная. В судебной практике таких случаев немало.

Продать долю подороже сособственникам не получится, но вот сторонним лицам можно. Закон в этом случае не ограничивает владельца доли.

🔥 Как уведомить о продаже доли

Как уведомить о продаже доли

Если все без исключения совладельцы и соседи отказались от покупки доли в квартире или в оговоренные законом сроки от них не поступило никакого ответа, продажа части недвижимости возможна другим лицам.

Предварительно следует направить уведомление о привилегированном праве покупки доли в квартире всем сособственникам и соседям — всем участникам, имеющим отношение к данной собственности.

Данные обо всех собственниках конкретного жилья содержатся в архивной справке по Форме № 9 о регистрации физических лиц на жилой площади.

Если сложились благоприятные отношения со всеми совладельцами, достаточно устно или письменно уведомить каждого из них о своем намерении продать свою долю собственности. Если никто не захочет выкупать долю, необходимо будет заверить нотариальные отказы. Только после этого можно начинать заниматься продажей стороннему покупателю.

В жизни бывает всякое: всем хороший не будешь. Отношения с другими дольщиками могут и не сложиться. В этом случае следует быть внимательным и осторожным, соблюдать все нужные сроки. Уведомление необходимо будет оформить обязательно в письменной форме и отправить каждому сособственнику.

После получения предупреждения о продажи доли у совладельцев есть еще 30 дней для принятия решения относительно покупки. После окончания срока и в случае отсутствия предложений, продавец сможет реализовать свою долю третьим лицам. Это норма предусмотрена пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

🔥 Оформление отказа от покупки

Оформление отказа от покупки

Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире должен быть написан в присутствии нотариуса. В заявлении сособственник должен указать характеристики объекта недвижимости:

  • личные данные;
  • адрес;
  • площадь;
  • размер доли в процентном отношении.

Если совладельцы никак не отреагирует на посланные предложения, доказательством того, что они их все-таки получали, станут почтовые документы:

  • квитанции об отправлении;
  • уведомление о вручении корреспонденции адресату;
  • опись вложения с почтовым штампом;
  • распечатка почтового идентификатора уведомления.

Обязательно сохраните все имеющиеся документы на случай, если совладельцы все же опомнятся и заявят о своих правах. Так вы обезопасите себя от невыгодных вам решений суда.

Процедуру извещения можно доверить нотариусу, но это не бесплатно. Придется оплатить предусмотренный законом тариф. Нотариус произведет все действия, установленные законом, а после выдаст свидетельство о передаче заявления. Это и будет доказательством уведомления всех совладельцев о продаже доли собственности.

Оформление отказа от покупки

Согласно статье 24 федерального закона № 22 от 21 июля 1997 года «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли к заявлению о регистрации перехода права собственности необходимо приложить свидетельство о передаче заявления, заверенное нотариусом.

Преимущественно право выкупа является материальным, поэтому может передаваться по наследству.

Уступать свое право другим лицам запрещено. Все собственники должны высказать свой отказ от законного права выкупа долей. И сделать это нужно в письменной форме.

Обозначенные правила уведомления распространяются и на сделки обмена.

📋Нарушения, связанные с преимущественным правом покупки

При отчуждении доли, находящейся в общей собственности, по закону продавец должен предложить выкуп совладельцам.

На практике это право часто нарушается. Иногда это происходит в результате неприязненных отношений, иногда — без причины.

Продажа доли с нарушением привилегированного права покупки может производиться следующим образом:

  • покупателем является лицо, которое не считается держателем доли в общей собственности;
  • продажа доли стороннему лицу до истечения 30-дневного срока, когда были получены уведомления совладельцами.

Нарушения, связанные с преимущественным правом покупки

Могут быть и другие случаи, но в любом случае они сводятся к нарушению прав участников долевой собственности, которые гарантированы им статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

В этом же документе обозначено, что любой из участников общей собственности в ситуации с нарушением преобладающего права выкупа может обратиться в суд с требованием перевода прав и обязанностей покупателя на него.

Срок использования преимущественного права покупки доли составляет 3 месяца. Это значит, что исковое заявление в суд должно быть подано не позднее 90 дней после получения уведомления о продаже.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного суда и Пленума Верховного суда № 10/22 от 29 апреля 2010 года прописано, что отсчет 3-месячного срока начинается с момента, когда лицу становится известно о нарушении права.

Это значит, что совладельцы могут узнать о продаже и спустя 3 месяца после получения уведомления. К примеру, соседи получили сведения из ЕГРП.

Если истцы пропустили срок, то суд откажет им в переходе прав. Однако если время упущено по уважительным причинам (имеется справка о лечении в стационаре), то в суде можно восстановить свои права.

📋Заключение

Преимущественное право покупки квартиры имеют все совладельцы объекта недвижимости, а также соседи, если речь идет о коммунальной квартире.

При продаже должна соблюдаться определенная процедура: необходимо известить всех сособственников в письменной форме, дождаться их решения, при отказе оформить процедуру у нотариуса. Срок преобладающего права выкупа составляет 3 месяца с момента получения уведомления о продаже.

📋Преимущественное право покупки доли в квартире 2022

Гражданское законодательство закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли, по цене, за которую она продается (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

Исключение составляет продажа доли с публичных торгов, а также продажа части земли собственником части здания или сооружения, находящегося на участке, или помещения в этом здании.

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.

📋Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

📋Как известить о продаже доли в квартире

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При разрешении вопроса, связанного с продажей доли в недвижимом имуществе, важно иметь ввиду следующее:

  • Право преимущественной покупки является правом материальным, а потому это право может переходить по наследству.
  • Уступить свое преимущественное право покупки нельзя, от всех собственников должен поступить именно письменный отказ от своего законного права.
  • Все указанные правила извещения сособственников также распространяются на мену.

📋Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.

Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.

В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.

Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.

В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

📋Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

  • Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
  • Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
  • При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.
  • Сумму, подлежащую выплате продавцу истцом при переводе на него прав и обязанностей покупателя доли необходимо внести на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ. Это следует из разъяснения Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 10.06.1980 года (в редакции от 06.02.2007 года) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судом споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  1. Квитанция об уплате госпошлины
  2. Правоустанавливающие документы на долю истца (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, если собственность оформлена после 15.06.2016 года)
  3. Выписка из ЕГРП на весь объект недвижимости
  4. Справка о регистрации лиц в жилом помещении (по Ф-9)
  5. Справка о характеристике жилого помещения (по Ф-7)
  6. Квитанция о внесении денежных средств, подлежащих выплате продавцу, на депозит Управления Судебного департамента (подать иск можно и без внесения депозита; это можно будет сделать по определению судьи в ходе рассмотрения дела)
  7. Сведения о направлении ответчику и третьему лицу искового заявления с приложением

Судебные дела, связанные с нарушением преимущественного права покупки доли жилья встречаются в практике юристов нашей компании довольно часто.

Профессиональный подход юриста поможет разрешить возникший спор быстро и эффективно. Юрист быстро и грамотно составит исковое заявление, предъявит его в суд, и защитит ваши интересы в суде.

🔥 7 комментариев

Здравствуйте. Моя 1/2 квартиры находится в другом городе. Допустим, я сейчас направлю второму собственнику предложение с ценой, и он согласится купить. Но в другой для оформления сделки я смогу приехать только через год. Или я должна в течение 30 дней с момента уведомления второго собственника продать ему долю?

ПетроЮрист

Здравствуйте! Если сособственник квартиры согласен на покупку вашей доли, то дополнительно извещать его о продажи доли нет необходимости. Закон устанавливает месячный срок только для покупателя доли. Поэтому провести сделку по продажи доли другому сособственнику вы можете в любое время.

📋Преимущественное право покупки доли в квартире

Есть определенные виды недвижимости, которые находятся в общей собственности. Такой вид собственности имеет несколько преимуществ, но его основные недостатки будут проявляться в момент продажи жилой площади. Законодательство регулирует многие эти вопросы. Он гласит, что если один из участников долевой собственности соберется продать свою долю квартиры, то первоочередное право ее приобрести будет у других участников. Перед приобретением обладатели частей должны получать от потенциального продавца уведомление с указанием его намерения.

📋Оформление преимущественного права покупки доли в квартире

Оформлять преимущественное право не нужно. Оно принадлежит участникам долевой собственности по умолчанию. Такая норма определена 250-ой статьей ГК РФ.
Больше обязанностей у лиц которое желают продать свою часть. Они в обязательном порядке сообщает каждому владельцу доли о том, что они собираются продать свою часть жилья. Соблюдена должна быть письменная форма для уведомления. Эта процедура обязательна даже в том случае, если такой участник один. Он также имеет первоочередную возможность осуществить приобретение части недвижимости по сравнению с посторонними лицами.

У собственников есть право на любое из трех решений после получение уведомления:

  • отказаться от предложенной части;
  • не отказываться, но при этом и не покупать часть;
  • купить долю.

Однако на приобретение доли квартиры при данных обстоятельствах отводят ровно месяц. Далее продавец сможет искать покупателей на стороне.

🔥 Уведомление о преимущественном праве покупки доли в квартире

Считается, что лучше отправлять извещение заказным письмом с описью вложения. Специальной формы для него нет. Для его оформления будет достаточно одного листа А4. На котором стоит написать название документа – «Уведомление о намерении продать часть квартиры…». Также заявителю необходимо указать свои реквизиты и сообщить, что он намерен продать принадлежащую ему площадь. Указать, на основании чего данное право у заявителя возникло. Далее заявителю следует предложить собственникам воспользоваться их преимущественным правом. Также зачастую добавляют, что возможность рассрочки или снижения цены не допускается.

🔥 Отказ от права преимущественной покупки доли в квартире

Право на отказ дает возможность человеку, продающему свою комнату или любую другую площадь, сделать это раньше, чем за месяц. Но для этого другие лица должны написать заявление об отказе от преимущественной возможности покупки доли квартиры. Оно направляется руководству службы госрегистрации. К котором необходимо указать всю информацию о квартире, а также о всех участниках долевой собственности.

🔥 Преимущественное право покупки доли в квартире сроки

На реализацию данного права у любого человека есть ровно месяц, если он является собственником данного жилища. Отсчет этого месяца начинается с момента получения на руки уведомления о намерении продажи от другого собственника. Эти тридцать дней лицо, желающее продать свою площадь, обязано ожидать решения других собственников. Если приобретение не было осуществлено, продажа является возможной. Также продать часть квартиру можно будет и раньше, однако для этого следует иметь официальный отказ от собственников с преимущественным правом на приобретение.

📋Судебная практика по преимущественному праву покупки доли в квартире

Случаи, когда собственники продают комнаты без ведома других владельцев, на практике имеют место. Однако суд становится полностью на сторону участников долевой собственности. Для этого им дается три месяца, чтобы обратиться в судебную инстанцию.

В судебной практике присутствуют дела, когда возникали следующие проблемы: извещение за месяц было составлено и отправлено, но истец так и на забрал письмо. Соответственно месячный срок он пропустил, но желает осуществить приобретение. Такие дела решаются не в его пользу, ведь все свои обязанности уже экс-собственник исполнил.

📋Преимущественное право покупки доли в комнате в коммунальной квартире

Для коммуналок действуют общие правила ЖК РФ. Если продается комната, у владельцев других комнат есть первоочередная возможность приобретения отчуждаемой жилой площади. Поэтому продавец комнаты в коммуналке точно так же в течение месяца должен уведомить остальных владельцев комнаты о том, что в ближайшее время хочет продать свою жилую площадь.

🔥 Похожие

В судебной практике часто возникали вопросы по поводу норм закона относительно выделения доли собственности. У…

Порядок приобретения недвижимости в собственность не в полном размере, по своим основным условиям мало чем…

Решение разделять домовладение актуально в том случае, когда собственники планируют определить доли личной собственности в…

Каждый собственник без каких-либо ограничений может лично распоряжаться своим имуществом. Данное право в частности касается…

Как правило, для того чтобы прописаться в квартире, в первую очередь необходимо обратиться в паспортный…

Сегодня часто собственники одного объекта недвижимости конфликтуют между собой. Они делают все для препятствования совершения…

📋Последствия нарушения права преимущественной покупки

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников. Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога. В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интере с с торон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.

📋Коротко о долевой собственности

Долевая собственность является одним из видов общей собственности. Ее особенность заключается в определении конкретной части в общем имуществе, которая принадлежит определенному собственнику. Право долевой собственности предусматривается для объектов, которые не могут быть поделены без ухудшения качеств.

На практике возможны следующие причины возникновения долевой собственности:

  1. Выделение долей в общей собственности супругов. Выделение возможно, как в период брачного союза, так и после развода. Закон предусматривает раздел в добровольном или судебном порядке.
  2. Наследование. Если у собственника несколько наследников по закону, то каждый из них имеет равные права на имущество. Каждый из получателей становится собственником равной доли.
  3. Приобретение одной из долей в имуществе, посредством покупки, мены, дарения.

Владелец имеет право пользоваться и распоряжаться объектом собственности по своему усмотрению: подарить, завещать, продать, сдать в аренду. Однако право распоряжения долями несколько отличается от общих правил.

Гражданский кодекс (ст. 250) ограничивает возможности собственника на продажу или мену имущества, принадлежащего ему на праве долевой собственности. Первоначально информация о продаже объекта должна быть доведена до других собственников. Сособственники должны выразить свое мнение относительно продажи.

Закон устанавливает сроки для выкупа доли сособственниками:

  • при продаже недвижимости – 30 дней;
  • при продаже движимого имущества – 10 дней.

📋О чем всегда нужно помнить при покупке доли в квартире

Риск нарваться на недобросовестных продавцов и остаться и без денег, и без жилья при сделках с долями выше, чем при покупке квартиры. Вот почему перед сделкой крайне важно проверить объект недвижимости:

  1. Преимущественное право выкупа. Перед тем как продавать свою долю, собственник обязан предложить ее владельцам остальных долей, причем цена не может быть выше, чем та, по которой он собирается предлагать ее сторонним покупателям. Если этого не сделать, в дальнейшем содольщики могут оспорить сделку купли-продажи . Все предложения должны быть оформлены письменно. Поэтому обязательно требуйте у продавца не только письменные уведомления содольщиков, но и их нотариальные отказы от приобретения доли.
  2. Обременение в виде третьих лиц. Обязательно потребуйте от продавца предоставить архивную выписку из домовой книги . Так вы узнаете, кто и когда был зарегистрирован на данной жилплощади, и кто снялся с регистрационного учета. Если на приобретаемой доле зарегистрированы третьи лица, даже если это родственники продавца, необходимо снять их с регистрационного учета до совершения сделки купли-продажи. Если третьи лица не будут сняты с учета до совершения сделки, то новый собственник сможет выписать их только в судебном порядке.
  3. Сделка с участием несовершеннолетнего. Если собственник доли – несовершеннолетний, то от его лица должны действовать родители или опекуны. При продаже детских долей в обязательном порядке требуется согласие органов опеки, которые отслеживают, что несовершеннолетнему будет предоставлено другое жилье, жилищные условия при этом не ухудшатся и его не выпишут из квартиры «в никуда». Без официального согласия опеки суд признает сделку недействительной.
  4. Принудительная продажа незначительной доли. Если вы хотите купить микродолю, которую в силу малости нельзя выделить в натуре, то помните, что по иску остальных собственников, владеющих большей площадью в квартире, ваша доля может быть признана судом незначительной. Особенно это касается моментов, когда владелец микродоли не проживает в ней, не хранит там свои вещи и т. д. Суд может обязать остальных собственников выплатить собственнику незначительной доли выкупную цену за нее, после чего последний теряет на нее право. При этом согласия собственника незначительной доли не требуется (п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ).

Неполная стоимость квартиры в договоре купли-продажи

📋Есть ли плюсы при покупке доли в квартире

При покупке доли в квартире есть и свои плюсы:

  1. Возможность регистрации на своей доле. Этот вариант подходит тем, кому нужно решить вопросы с регистрацией раз и навсегда (например, иногородним для работы).
  2. Выкуп остальных долей. Некоторые покупают долю в перспективной квартире с тем, чтобы в дальнейшем, договорившись с остальными содольщиками, выкупить жилплощадь целиком. Так намного дешевле, нежели покупать аналогичную жилплощадь разом. Но здесь нельзя сбрасывать со счетов человеческий фактор – далеко не со всеми удается договориться.

Подводя итоги: покупка доли в квартире может стать неплохим вложением средств, если трезво оценивать дальнейшие перспективы владения такой недвижимостью.

📋Продажа доли в квартире

Как выкупить долю в квартире у родственника, рассмотрим подробнее. Наличие родственных связей между сторонами не дает послаблений. Стороны оформляют сделку в общей установленной форме.

  1. Подготовка имущественной документации.
  2. Подписание договора купли-продажи.
  3. Регистрация договора в Росреестре.
  4. Оплата налога.

📋Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

🔥 Документация

В процессе подготовки документации первоначально необходимо оформить уведомление о продаже другим собственникам. Документ должен содержать подробную информацию об условиях сделки (срок, цену). Если один из родственников согласен на покупку, другие владельцы могут оформить письменный отказ от сделки для ускорения продажи.

Другие документы, необходимые для сделки:

  • гражданский паспорт продавца;
  • нотариальное согласие супруга;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающая информация (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации);
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • квитанции об оплате коммунальных услуг.

🔥 Контракт

Оформление договора купли-продажи возможно через юриста или у нотариуса. Самостоятельно составление договора при отсутствии опыта не рекомендуется.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилого помещения с 2016 года является обязательным условием. Поэтому стороны должны дополнительно оплатить пошлину за совершение нотариальных действий. Составление договора в нотариальной конторе оплачивается отдельно.

📋Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

  1. Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
  2. Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом .
  3. Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

📋Принудительный выкуп

В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.

Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получи в в замен денежную компенсацию .

Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:

  • признание доли незначительной;
  • отсутствие интереса у собственника;
  • невозможность выделить долю в натуре.

Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:

  1. Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
  2. Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
  3. Информация о досудебном решении проблемы.
  4. Число подпись.

Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.

📋Выкуп через суд

Такая схема практикуется в ситуациях диаметрально противоположных предыдущей. Здесь один из собственников хочет выкупить долю другого, а последний отказывается от заключения сделки. В такой ситуации действует судебная практика принудительного выкупа. В частности, совладельцам нужно признать долю отказника незначительной и не представляющей интереса для последнего. Для принятия решения в пользу истцов, суд учитывает следующие факторы:

  • собственник незначительной доли не состоит в кровном родстве с остальными совладельцами;
  • владелец не имеет интереса в объекте недвижимости. Например, хозяин части жилплощади не появляется там в течение долгого времени. В этом случае, владельцу отправляется письмо с просьбой продать долю другим совладельцам, после чего составляется исковое требование в суд;
  • собственник не оплачивает платежи за предоставляемые коммунальные услуги.

📋Срочный выкуп

Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.

Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.

Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.

📋Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

🔥 Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у Нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

📋Последствия нарушения права преимущественной покупки

14. По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Во-первых, п. 14 Постановления Пленума N 10/22 разъясняет, что нарушение права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности дает сособственнику право требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя и не может являться основанием для признания сделки недействительной. В этой части Постановление Пленума N 10/22 основано на системном толковании ст. 250 и ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с п. п. 2 , 3 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, сделка, совершенная в нарушение права преимущественной покупки, хоть и противоречит закону, однако не может быть признана недействительной ( ст. 168 ГК РФ), поскольку здесь предусмотрены иные последствия нарушения в виде приобретения другим участником общей долевой собственности права требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Во-вторых, комментируемый пункт определяет срок реализации возможности перевода прав и обязанностей — три месяца со дня, когда сособственнику стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.

В-третьих, устанавливает правило, согласно которому решение суда о переводе прав и обязанностей покупателя является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Под «соответствующей записью» здесь следует понимать запись о регистрации договора. Такой вывод основан на буквальном толковании ст. 250 ГК РФ, гласящей: «Участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя«. Следовательно, ст. 250 ГК РФ касается установления обязательственных, а не вещных отношений, а значит, регистрации подлежит не что иное, как соглашение (договор), если, конечно, такое соглашение подлежит регистрации.

В практике судов возник вопрос о том, может ли быть реализовано право преимущественной покупки, если подлежащее государственной регистрации соглашение между продавцом и покупателем облечено в надлежащую форму, но не прошло государственную регистрацию. Здесь необходимо исходить из того, что по ст. 250 ГК РФ осуществляется перевод возникших прав и обязанностей. В ином случае законодатель, руководствуясь принципом «нельзя передать прав больше, чем имеешь», не использовал бы термин «перевод». Кроме того, он ушел бы от словосочетания «при продаже доли» и упоминал намерение продать что-то подобное. А поскольку права и обязанности по договору, требующему государственной регистрации, возникают в момент такой регистрации ( п. 3 ст. 433 ГК РФ), то, если договор требует государственной регистрации, но она не осуществлена, ставить вопрос о переводе прав и обязанностей преждевременно.

Наконец, судам следует иметь в виду, что право преимущественной покупки может переходить по наследству. Так, рассматривая одно из дел, Верховный Суд РФ указал, что преимущественное право участника долевой собственности на покупку доли в праве общей собственности, установленное законодателем в абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ и являющееся по своей природе правом имущественным, не относится к тем правам, которые в силу ст. 1112 ГК РФ являются личными и относительно которых невозможно правопреемство. Поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство. Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определенным лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях <1>.

📋Закон о праве преимущественной покупки недвижимости. О преимущественном праве покупки доли в квартире. Доли в квартире

Есть определенные виды недвижимости, которые находятся в общей собственности. Такой вид собственности имеет несколько преимуществ, но его основные недостатки будут проявляться в момент продажи жилой площади. Законодательство регулирует многие эти вопросы. Он гласит, что если один из участников долевой собственности соберется продать свою долю квартиры, то первоочередное право ее приобрести будет у других участников. Перед приобретением обладатели частей должны получать от потенциального продавца уведомление с указанием его намерения.

📋Оформление преимущественного права покупки доли в квартире

Оформлять преимущественное право не нужно. Оно принадлежит участникам долевой собственности по умолчанию. Такая норма определена 250-ой статьей ГК РФ.
Больше обязанностей у лиц которое желают продать свою часть. Они в обязательном порядке сообщает каждому владельцу доли о том, что они собираются продать свою часть жилья. Соблюдена должна быть письменная форма для уведомления. Эта процедура обязательна даже в том случае, если такой участник один. Он также имеет первоочередную возможность осуществить приобретение части недвижимости по сравнению с посторонними лицами.

У собственников есть право на любое из трех решений после получение уведомления:

  • отказаться от предложенной части;
  • не отказываться, но при этом и не покупать часть;
  • купить долю.

Однако на приобретение доли квартиры при данных обстоятельствах отводят ровно месяц. Далее продавец сможет искать покупателей на стороне.

🔥 Уведомление о преимущественном праве покупки доли в квартире

Считается, что лучше отправлять извещение заказным письмом с описью вложения. Специальной формы для него нет. Для его оформления будет достаточно одного листа А4. На котором стоит написать название документа – «Уведомление о намерении продать часть квартиры…». Также заявителю необходимо указать свои реквизиты и сообщить, что он намерен продать принадлежащую ему площадь. Указать, на основании чего данное право у заявителя возникло. Далее заявителю следует предложить собственникам воспользоваться их преимущественным правом. Также зачастую добавляют, что возможность рассрочки или снижения цены не допускается.

🔥 Отказ от права преимущественной покупки доли в квартире

Право на отказ дает возможность человеку, продающему свою комнату или любую другую площадь, сделать это раньше, чем за месяц. Но для этого другие лица должны написать заявление об отказе от преимущественной возможности покупки доли квартиры. Оно направляется руководству службы госрегистрации. К котором необходимо указать всю информацию о квартире, а также о всех участниках долевой собственности.

🔥 Преимущественное право покупки доли в квартире сроки

На реализацию данного права у любого человека есть ровно месяц, если он является собственником данного жилища. Отсчет этого месяца начинается с момента получения на руки уведомления о намерении продажи от другого собственника. Эти тридцать дней лицо, желающее продать свою площадь, обязано ожидать решения других собственников. Если приобретение не было осуществлено, продажа является возможной. Также продать часть квартиру можно будет и раньше, однако для этого следует иметь официальный отказ от собственников с преимущественным правом на приобретение.

📋Судебная практика по преимущественному праву покупки доли в квартире

Случаи, когда собственники продают комнаты без ведома других владельцев, на практике имеют место. Однако суд становится полностью на сторону участников долевой собственности. Для этого им дается три месяца, чтобы обратиться в судебную инстанцию.

В судебной практике присутствуют дела, когда возникали следующие проблемы: извещение за месяц было составлено и отправлено, но истец так и на забрал письмо. Соответственно месячный срок он пропустил, но желает осуществить приобретение. Такие дела решаются не в его пользу, ведь все свои обязанности уже экс-собственник исполнил.

📋Преимущественное право покупки доли в комнате в коммунальной квартире

Для коммуналок действуют общие правила ЖК РФ. Если продается комната, у владельцев других комнат есть первоочередная возможность приобретения отчуждаемой жилой площади. Поэтому продавец комнаты в коммуналке точно так же в течение месяца должен уведомить остальных владельцев комнаты о том, что в ближайшее время хочет продать свою жилую площадь.

Жилье может принадлежать на праве обще долевой собственности нескольким людям. И если один из совладельцев захочет продать свою часть, другие хозяева имеют преимущественное право покупки доли квартиры . Однако зачастую оно нарушается со стороны продавца.

Юристам известно несколько схем обхода привилегии на приобретение доли. Например, делается дарение в счет предоставленного займа. А также встречаются отношения залога.

Недавно в Верховном Суде РФ рассматривалась кассационная жалоба одного из собственников. Он просил признать притворным договор дарения доли квартиры. Кроме того, одним из требований стал перевод на истца прав покупателя по спорной части недвижимости и взыскание с него стоимости доли, предварительно положенной на депозит суда.

📋Суть конфликта или что делать, если нарушено преимущественное право покупки продаваемой доли

В районный суд обратился гражданин Иванов с иском к ответчикам Сидоровой и Семенову (фамилии участников дела изменены).

Заявитель в поданных документах утверждал, что Сидорова подарила свою долю Семенову в счет погашения долга перед последним. Тем самым, под операцией с дарением была скрыта фактически сделка по купли-продажи доли.

А раз так, то Сидорова попыталась продать долю в квартире без согласия собственников, чем были нарушены предписания статьи 250 ГК РФ. Истец посчитал, что договор дарения на самом деле притворный, и данная сделка лишила его преимуществ по приобретению определенной части в квартире.

Суд первой инстанции своим решением от 30 июля 2017 года поддержал исковые требования в полном объеме. Однако апелляция поступила по-другому, и определением от 30 ноября того же 2017 года отказала в иске.

Основной довод состоял в том, что договор дарения прикрывает взаимоотношения по займу и залогу между Сидоровой и Семеновым. Поэтому дарственную не следует считать мнимой. Кроме того, реституция (возврат всего полученного по сделке) не приведет к восстановлению прав истца.

Иванов не согласился с мнением апелляционного суда, и подготовил кассационную жалобу в Верховный Суд. После ее рассмотрения появилось определение от 21.08.2018 г. по делу № 33-КГ18-4. По нему дело передано на повторное апелляционное рассмотрение.

📋Основные выводы кассационной инстанции

Рассматривая жалобу Иванова, Верховный Суд сослался на целый ряд нарушений правовых норм, допущенных при работе с апелляцией. При этом некоторые моменты, изложенные в определении, имеют важное значение для правоприменительной практики.

Так, согласно статье 250 ГК РФ при купле-продаже доли в общем имуществе, другие собственники имеют первоочередное право на ее приобретение.

В связи с этим кассационная инстанция указала, что данное правило действует не только по отношению к продаже, но и другим соглашениям, носящим возмездный характер. В их число входит и возможный залог.

Иванов в ходе рассмотрения дела делал акцент на том, что квартира была фактически отступным имуществом. Поэтому имела место именно возмездная сделка.

Между тем, апелляция не выяснила, на каких условиях, целях предоставлялся займ (если он действительно был). А также не был установлен и размер денежных средств, переданных Семеновой Сидорову в качестве воображаемой суммы долга.

Апелляция в своем определении настаивала и на существование между сторонами отношений залога. В связи с этим была упущена из внимания ст. 338 ГК РФ. Ее нормы говорят о том, что залоговое имущество остается в распоряжении его собственника.

Сразу регистрации перехода прав на него не происходит. Кроме того, обращение взыскания допускается только после получения письменного уведомления от залогодержателя. В рамках рассматриваемого спора такового не было.

Проанализировав все ошибки апелляции, Верховный Суд возвратил дело на повторное рассмотрение. Однако теперь заниматься решением спора по существу должна новая коллегия судей.

📋Нарушение преимущественного права покупки доли

Итак, в рамках отношений общей долевой собственности существует преимущественное право на приобретение части имущества в случае его отчуждения. Прописано оно четко в положениях статьи 250 ГК РФ.

Верховный Суд указал, что данная норма работает при любых возмездных сделках:

  • залог;
  • отступное;
  • взнос в уставный фонд предприятия.

И даже, когда имеют место мнимые, притворные соглашения с целью скрыть реальное положение вещей, суд может занять позицию заинтересованной стороны.

В свою очередь она должна в своем иске обосновать, что имел место элемент оплаты во всех совершенных операциях. Она может быть не только деньгами.

Выполненные работы, оказанные услуги или передача имущества противоположной стороной говорят все равно о том, что сделка по отчуждению доли в недвижимости носила возмездный характер.

📋Мнение эксперта

Проанализированное определение Верховного Суда показательно по нескольким причинам. Так, кассационная инстанция указала на то, как правильно надлежит применять предписания статьи 250 ГК РФ.

Кроме того, имеет значение и само разбирательство с мнимыми и притворными сделками. Суды должны достоверно, со ссылкой на документы, прочие доказательства, установить, какие отношения были в действительности между сторонами.

Но каждая ситуация с отчуждением доли имеет индивидуальные особенности. В ряде случаев отстоять преимущественное право на обладание части в имуществе бывает непросто. И рассмотренный прецедент может оказать существенную помощь.

1) право любого участника общей собственности требовать от собственника, выразившего намерение продать свою долю, продажи этой доли ему по цене, за которую она предложена к приобретению третьему лицу, и на прочих равных условиях. П.п.п. установлено и регламентируется ст. 250 ГК РФ. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют П.п.п., кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях обращения взыскания на долю в праве общей собственности по долгам сособственника, а также в иных случаях. предусмотренных законом. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество — в течение месяца, а на движимое — втечение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением П.п.п. любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка П.п.п.доли в праве общей собственности не допускается. Правила о П.п.п. применяются также при отчуждении доли в праве общей собственности по договору мены.,

2) Право вкладчика товарищества на вере, участника общества с ограниченной ответственностью, акционера закрытого акционерного общества или члена кооператива требовать от другого вкладчика (участника, акционера, члена), выразившего намерение продать свой вклад (долю, акции или пай), продажи указанного предмета ему по цене, за которую он предложен к приобретению третьему лицу и на прочих равных условиях. П.п.п. вкладчиками товарищества на вере доли, отчуждаемой другим вкладчиком,пропорционально размерам их долей, если уставом общества или соглашением вкладчиков не предусмотрен иной порядок осуществления этого права (п. 2 ст. 85 ГК РФ). То же правило действует в 000 (п. 2 ст. 93 ГК РФ). В случае если участники общества не воспользуются своим преимущественным правом в течение месяца со дня извещения либо в иной срок, предусмотренный уставом общества или соглашением, доля участника может быть отчуждена третьему лицу. П.п.п. акционерами ЗАО акций, продаваемых другими акционерами этого общества, установлено п. 2 ст. 97 ГК РФ. П.п.п. членами кооператива пая, продаваемого другим членом этого кооператива, установлено п. 2 ст. 111 ГК РФ. Белов В.А.

Энциклопедия юриста . 2005 .

🔥 Смотреть что такое «» в других словарях:

— (pre emption rights) Принцип законодательства компаний, в соответствии с которым любые новые акции, выпущенные фирмой, должны быть в первую очередь предложены уже имеющимся у нее акционерам как ее законным владельцам. Чтобы деятельность компании… … Словарь бизнес-терминов

Право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение продаваемой одним из участников доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. См … Финансовый словарь

— (англ. preference of purchasing) право участников долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая … Энциклопедия права

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ Юридическая энциклопедия

преимущественное право покупки — — EN pre emption The right of first refusal to purchase land in the event that the grantor of the right should decide to sell. >

Оцените статью
Добавить комментарий